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CDMX.– De 2008 a la fecha se han construido más de mil obras ilegales en la Alcaldía Benito Juárez, especialmente en las administraciones de Jorge Romero (2012-2015), Christian Von Roehrich (2015-2018), detenido la semana pasada, y Santiago Taboada (desde 2021), de acuerdo con un mapa creado por Ricardo Guerrero, vecino de la demarcación y víctima del llamado Cártel Inmobiliario.
SinEmbargo contactó al área de Comunicación Social de la Alcaldía Benito Juárez para saber su opinión sobre este mapa que señala construcciones irregulares en la actual administración de Taboada y en las pasadas. Respondió que el tema se estaba revisando.
De acuerdo con el material, de las 841 obras que presuntamente tienen alguna irregularidad en materia de colindancias, 190 se construyeron en la actual administración, como se observa en la siguiente tabla.
El caso de Ricardo Guerrero es un precedente en la lucha contra las inmobiliarias, pues luego de una odisea de seis años, que incluyó cuatro demandas, en 2022 un Tribunal Administrativo de la Ciudad de México le dio la razón: la Alcaldía Benito Juárez es la responsable de los daños en su patrimonio por otorgar permisos a una constructora que no respetó el espacio de las colindancias.
“Mi caso es el primero que se ha ganado en el Tribunal Administrativo por daño patrimonial, ya es una decisión firme, lo que demuestra que la Alcaldía es la responsable directa de todos los daños en la vía pública, no respeta separación de colindancias, no respeta la normatividad vigente”, dijo Ricardo Guerrero en entrevista.
Desde el 2016 interpuso la primera denuncia ante la Contraloría de la Ciudad de México en contra de la construcción ubicada en el número 1073 de la calle 5 de febrero en la colonia Álamos. La obra fue edificada por un particular de apellido Soberanis, quien presuntamente es amigo de Nicias Aridjis, exdirector general de Obras y Desarrollo Urbano de la Alcaldía Benito Juárez de 2006 a 2018 y quien fue detenido el 19 de octubre de 2022.
“La constructora que construyó al lado de mi casa es de un amigo de Nicias, él lo hizo como persona física, es un contador de apellido Soberanis y construyó en tres lugares más de manera irregular”, denunció Guerrero.
El edificio señalado dañó la vivienda del señor Ricardo —ubicado en el número 1079— con grietas y fisuras, además de no respetar la separación de colindancias entre las edificaciones.
“La construcción de 5 de febrero 1073 dañó esta propiedad. Existe una demanda civil por los daños en el juzgado. Esto se materializó por actos de corrupción”, se lee en un cártel colocado en la fachada de la vivienda del señor Guerrero.
Guerrero recuerda que la batalla legal la inició su madre, quien falleció cuatro días después del sismo del 19 septiembre de 2017 a los 89 años. Su preocupación siempre fue que la casa colapsara en un fuerte sismo y eso agravó más su salud.
En su lucha ciudadana por visibilizar la corrupción en la demarcación, Ricardo Guerrero se mantiene como un vecino activo asesorando a quienes han sido afectados, como él, por una construcción ilegal.
También ha creado un mapa en Google en donde se observan las obras construidas en la Alcaldía que incumplen con la normatividad de construcción de la Ciudad de México.
El Gobierno de la Ciudad de México ha detectado un total de 264 pisos construidos irregularmente de 2008 a la fecha con un valor superior a los 7 mil millones de pesos, pero este mapa desarrollado por Guerrero arroja más de mil edificios, algunos que ni siquiera existen para la Alcaldía.
“En este mapa lo que he estado haciendo es revisar si cumplen o no la normativa de construcción y digamos que de 50 construcciones, 45 no cumplen”, explicó Guerrero. “Todas las construcciones deben tener una bitácora y esas no existen en la Alcaldía, entonces un comprador no puede saber qué diablos le están vendiendo, es un fraude lo que está haciendo la industria de la construcción”.
En un recorrido realizado por el equipo de SinEmbargo a algunas de estas direcciones se observa a simple vista que incumplen con al menos un requisito: la separación de colindancias, la cual debe ser mínimo de 5 centímetros en cuanto a las laterales (lados) y de 4 metros en posteriores (casas que están atrás de la obra).
Los edificios ubicados en Sagredo 13, en San José Insurgentes; Lorenzo Rodríguez 85; Cleveland número 60 en la colonia Noche Buena; Calzada de Tlalpan 590 en la colonia Moderna, y otros tres que se localizan sobre Barranca del Muerto, estos últimos construidos en la actual administración de Santiago Taboada, no cuentan con la separación de colindancias que por norma deben tener, como se muestra en las siguientes imágenes.
Estos requisitos mínimos varían dependiendo de la altura de la construcción y la zonificación geotécnica, según lo establecen las Normas Generales de ordenación de la Ley de Desarrollo Urbano y del Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal.
“Para construir una obra se deben revisar las normas generales de ordenación y la Ley de Desarrollo Urbano del Programa General de Desarrollo Urbano de la Ciudad de México; en la norma 7 aborda las alturas de la edificación y señala que la separación de colindancias de los edificios siempre va a estar en función de la altura del edificio, la mínima es de 5 centímetros y va a aumentar con respecto a la altura del edificio”, explicó en entrevista vía zoom la maestra Susana Ezeta, académica de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).
En la Ciudad de México, la zona geotécnica se divide en tres: la zona uno que se refiere a las lomas; zona dos que es de transición y la zona tres que es de lagos. La más resistente es la zona de lomas y la menos es la de lagos.
“La altura máxima de un edificio no puede ser mayor al ancho de la calle. Por ejemplo, si yo aquí tengo un ancho de calle de 12 metros, no puedo tener un edificio que sea de 24 metros, pero sí lo puedo hacer si hago remetimientos (franja perimetral que debe quedar libre de construcción del predio). Este remetimiento se determina mediante una fórmula”, detalló la académica de la UNAM.
En el caso de la Alcaldía Benito Juárez, la profesora mencionó: “Si es un edifico de más de seis niveles, como la mayoría en esa demarcación, la separación tendría que ser el 15 por ciento de la altura y no puede ser menor de 4 metros, pero muchos de ellos dejan sólo 2.50 o 3 metros”.
Esto es en cuanto a la separación de colindancias posteriores, pero de a acuerdo con lo que establecen las Normas Técnicas Complementarias para Diseño por Sismo, también se debe considerar para la separación de colindancias laterales.
En el apartado 1.10 de la separación de edificios colindantes establece: “Toda edificación deberá separase de sus linderos (lados) con los predios vecinos no menor de 50 milímetros, o sea 5 centímetros, ni menor que el desplazamiento calculado por el nivel que se trate, aumentando estos coeficientes, de acuerdo a la altura de dicho nivel sobre el terreno”.
“Entonces si yo estoy en la zona tres voy a aplicar el coeficiente sísmico de 0.06. Si tengo un edifico de 10 metros lo voy a multiplicar por 0.003, tendría que dejar una separación mínimo de 35 centímetros entre mis dos edificios”, explicó la maestra Susana Ezeta.
La Ciudad de México ha ido modificando sus normas de construcción con el paso del tiempo debido a que es una zona sísmica y por ello en las casas más antiguas no se ve esta separación de colindancias. No obstante, el reglamento establece que las nuevas construcciones no sólo deben dejar la separación en su vivienda, también la que debió dejar el vecino de al lado.
“Vamos a suponer que el edifico vecino no dejó sus colindancias porque se construyó hace 30 años, el edificio nuevo tiene la obligación de dejar sus 35 centímetros, más los del vecino por ser una construcción nueva, eso lo dice el reglamento y ese es el que manda”, detalló la académica de la UNAM.
La profesora de la Facultad de Arquitectura de la UNAM destacó también que de acuerdo a la ley, antes de que una obra comience a construirse se debe mostrar una manta durante 15 días previos avisando a los vecinos qué es lo que se va a construir en ese espacio y los permisos correspondientes, lo cual es desconocido por la mayoría de los ciudadanos, quienes se enteran de la construcción ya cuando les dañó su patrimonio o modificó el aspecto urbano de su calle.
“Cuando es una construcción nueva, el constructor tiene que mostrar una manta durante 15 días antes de lo que se va a hacer en ese predio, no pueden empezar una construcción sin avisar y los vecinos deben de estar de acuerdo con eso y se les tiene que pedir su opinión, pero eso no lo sabe mucha gente. A eso se le llama publicitar la obra para saber quién es el responsable, quién es el DRO, en ocasiones se requiere la autorización de la junta de vecinos”, expuso la profesora de la UNAM.
En las construcciones nuevas, agregó, se tiene que tener la mayor precaución porque no sólo los Directores Responsables de Obra (DRO) son los responsables de la obra, también el proyectista, el constructor y propietario, los cuatro.
LA RED DE CORRUPCIÓN
La Benito Juárez es una de las 16 alcaldías que conforman la Ciudad de México y por su ubicación céntrica es de las de mayor plusvalía, lo cual ha sido aprovechado por las constructoras y desarrolladoras. Los vecinos recuerdan que esta Alcaldía solía ser de las más tranquilas, pero ahora hasta carecen de agua debido a que en los nuevos edificios construyen grandes cisternas.
“Exclusivos departamentos en preventa. Con elevador, Roof Garden y tecnología inteligente. Enganche desde 200 mil pesos”. Éste es solo uno de las decenas de anuncios que se pueden leer al transitar sobre colonias como la Del Valle, Narvarte, Nochebuena, Zacahuitzco y Nápoles en la Alcaldía Benito Juárez, demarcación que ha sido el epicentro de la trama del Cártel Inmobiliario, que ha tocado las administraciones panistas de Jorge Romero Herrera y Christian Damián Von Roehrich de La Isla, aunque vecinos denuncian que este esquema continúa.
De acuerdo con la investigación en curso de la Fiscalía General de Justicia de la Ciudad de México (FGJ-CdMx), el modus operandi de esta presunta organización delictiva implicaba que estos servidores públicos de la Benito Juárez establecieron un sistema de intercambio de favores por medio de colusiones ilegales con constructoras y desarrollos inmobiliarios. Los acusados autorizaban manifestaciones de construcción o inclusive permitían que hubiera un piso de más en edificios, aunque fuera ilegal. Todo ello a cambio de departamentos.
La FGJ-CdMx identifica a dos exfuncionarios que presuntamente diseñaron este esquema de corrupción inmobiliaria en la demarcación: Luis Vizcaíno Carmona, quien fue el exdirector general jurídico y de gobierno de 2009 hasta el 2016 en las administraciones de Mario Palacios Acosta y el Diputado federal panista Jorge Romero, y que fue detenido el pasado 30 de julio del año pasado; y Nicias René Aridjis Vázquez, quien fungió como director general de Obras y Desarrollo Urbano de la Alcaldía Benito Juárez de 2006 a 2018 y que fue detenido el 19 de octubre de 2022.
“Es una organización muy elaborada y eso hay que agradecer a René Nicias Aridjis porque él diseño todo este esquema de corrupción, estuvo más de 10 años en el departamento de Obras en la Alcaldía”, denunció el señor Ricardo Guerrero, quien a pesar de haber ganado ante tribunales, la Benito Juárez aún no le ha reparado el daño a su vivienda.
“Lo que ya creó el PAN en la Benito Juárez es una especie de Fobaproa de no menos de 20 mil millones de pesos que vamos a tener que pagar todos porque las construcciones de los edificios nuevos van a colapsar porque no dejaron los espacios correctos en una zona sísmica”, alertó.
No obstante, este entramado de corrupción podría extenderse a más servidores públicos. Ulises Lara, vocero de la Fiscalía capitalina, informó que las acciones que se le imputan a Vizcaíno y Aridjis beneficiaron también a “jefes inmediatos” y “otras personas de alto nivel jerárquico”, tanto de la Alcaldía como del Partido Acción Nacional (PAN) en la Ciudad de México, por lo que ante la compleja red creada para el otorgamiento de permisos de construcción se está investigando a más personas.
Los vecinos de la Benito Juárez, quienes se han visto afectados por el Cártel Inmobiliario a través de los daños que las constructoras les han causado a sus viviendas y a la zona, confirman que aunque este boom inmobiliario en la Alcaldía inició en la administración de Mario Alberto Palacios Acosta (2009-2012), fue con el Diputado federal Jorge Romero (2012-2015) y con Christian Damián Von Roehrich De La Isla (2015-2018), detenido, cuando esta práctica ilegal se hizo más evidente.
La semana pasada, el vocero de la Fiscalía capitalina reveló el testimonio de un empresario que confirmó lo denunciado por vecinos: la colusión entre constructoras y funcionarios para construir de manera irregular.
La FGJ-CdMx mostró la grabación de la declaración en donde el empresario aseguró que en diciembre de 2005, el entonces Alcalde Christian Von Roehrich de la Isla y Nicias René Aridjis lo citaron en la sede de la demarcación para negociar un pago a cambio de que “las cosas fluyeran correctamente entre la Alcaldía y el proyecto de City Towers Green Black”, una megaobra que enfrenta señalamientos por parte de vecinos e inquilinos.
“Lo que ya creó el PAN aquí en la Alcaldía Benito Juárez es una especie de Fobaproa de no menos de 20 mil millones de pesos que no se van a pagar ahorita ni mañana, pero sí se pagarán porque las construcciones van a colapsar porque no se dejaron esos espacios de seguridad sísmica y se le olvidó a todos los alcaldes porque hay mucho dinero de por medio”, concluyó el señor Ricardo Guerrero al denunciar que las obras irregulares continúan en la Alcaldía.
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